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不能办理土地使用权证是否可以成为解除合同的理由

作者:胡雪峰  更新时间 : 2016-11-03  浏览量:810

不能办理土地使用权证是否可以成为解除合同的理由

----------------------------------—— 一起二手房买卖协议纠纷的案例分析

案情简介:

20155月份,原告王某与被告张某经过某房产经纪公司介绍达成购房协议,双方约定被告将自己所有的房产及车位转让给原告,成交价格为70万,双方签订了书面的购房协议,合同中对付款期限、付款方式、违约责任等均进行了明确的约定,合同签订之日原告向被告交纳了定金30000元。后原告按照合同的约定去交款,但是要求被告出具房产证、土地使用权证,因被告未能提供土地使用权证,双方产生争执。原告以该房屋无土地使用权证在以后的买卖、担保、抵押等过程中无法实现应有的投资价值,故诉至法院,要求判决解除双方之间的二手房买卖协议,要求被告双倍返还定金60000元并承担案件的诉讼费用。

律师分析:

本律师作为被告的代理人介入此案。在接到法院的诉讼材料后,结合委托人的介绍,我对本案有了如下的分析:

根据《中华人民共和国担保法》的规定,当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。本案中原被告双方之间签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示,双方之间形成合法的买卖合同关系,双方均应该按照合同约定履行各自的义务。本案中被告在对方逾期仍未能支付剩余房款时,主动给原告发送了一份通知,通知原告在规定的期限内支付剩余款项,履行合同义务,否则就解除合同,所收取的定金不予退还。但是在诉讼中原告以被告不能提供涉案房屋的土地使用权证,影响房屋的价值为理由,要求与被告解除合同、被告双倍返还定金并承担案件受理费用。

土地使用权证究竟是不是房屋买卖必须具备的条件之一?本案中应该如何维护被告的合法权益?律师经过分析认为,原被告双方之间的合同合法成立,真实有效,没有法定的是由或经过双方协商一致是不能随意解除的,被告收取原告交付的定金的行为应该适用《担保法》的规定,违约方应该按照法律规定执行。被告在原告违约的情况下发送通知,督促原告在合理的期限内履行合同义务,其行为符合法律的规定。原告主张涉案房产没有土地使用权证,被告存在恶意欺诈的行为没有事实和法律依据。根据《城市房地产管理法》,没有任何法条规定房屋在买卖的时候必须有土地使用权证。所以原告的主张在法律上是不成立的。

审理结果:

在开庭审理过程中,被告向法庭申请提供证人证言,涉案房产中介的工作人员出庭作证,证实双方在签订合同前后均已经明确了涉案房产的情况,并且在合同中已经说明原告对涉案的房产的权属情况有了明确的了解。最终法院认定被告不存在违约,其收取定金不予退还的行为符合 法律的规定,后原告上诉,二审法院最终判决维持原判。

办案小结:

本案中,被告是否隐瞒该房产没有土地使用权证,是否存在违约是争议的焦点,具体表现在原告是否清楚了涉案房产只有房产证没有土地使用权证,而且没有土地使用权证是否影响涉案合同的履行。根据该焦点,本律师申请证人出庭作证,同时依据双方之间的合同约定,明确清楚的表明在签订合同时被告已经告知了原告关于权属的情况,证人出庭证明涉案的房产所在的小区还没有开发完成,其土地使用权证是在全部开发完成后才可以办理的,但是期间并不能影响产权的转换,同时不能办理土地使用权证的原因在开发商,而不在被告,对于土地使用权证,买受人在将来具备办理的情况下是可以直接和房产证办理在自己的名下的。律师在接受当事人咨询和委托时,详细地询问了事情来龙去脉,认真研读了相关的法律法规和司法解释,指导当事人收集和保留证据,,依据法律条文在庭审中据理力争,最终使法院不予采纳原告的诉求,判决驳回了原告的诉讼请求。代理律师得以维护了被告的合法权益。

以上内容由胡雪峰律师提供,若您案情紧急,找法网建议您致电胡雪峰律师咨询。

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